太陽電池の示した結果
定期借地権の底地物納資産家の相続にとって最大の難問は、古貸家古アパートの処分整理です。
更地化売却はできず、しかし課税はされます。 この場合、定期借地権を設定しその底地を物納することでまず納税をクリアする作戦があります。
地主、家主の三大不良資産に、貸宅地古貸家古アパートがあります。 これら3つの不良資産は、地主家主に相続が発生した場合、相続税の評価は高く、多額の相続税が課税されるにもかかわらず、容易に売却換金はできず、さりとて延納するにも収入が低いためそれも困難であり、最悪な場合はそれらを物納するにも場合によっては管理処分困難であるとして却下されることもあります。
貸宅地の相続税評価は、その土地の評価の平均40％くらいですが、古貸家古アパートの土地はその2倍の80％前後となります。 これ程高い評価に多額な相続税をかけてくるにもかかわらず、古貸家古アパートの場合、そのままではたいていの場合、物納は不可となるのです。
それでは、どうしたら物納が可能となるのでしょうか。 第1の方法は、借家人を全員立ち退かせて建物を取り壊し、土地を更地にする方法です。
更地の場合、建物が法令上再築できる土地であり、地境争いさえなければ物納は必ず可能です。 しかし、古貸家古アパートの長く居つかれている借家人を全員立ち退かせることは容易ではありません。
「立退料」を支払うという問題があります。 東京郊外で古アパート1室の立退料は平均100万円というところでしょう。
それでもお金を払えば出て行ってもらえるのは良い方でしょう。 古貸家一戸建てとなると立退料200〜500万円となり、場合によっては1000万円などということもあります。
そしていくらお金を積んでも立ち退かないこともあります。 現行の借家法は、どういう事情であれ、借家人を手厚く保護します。
このようにお金で立退きにケリがつかない場合、第2の方法として、その土地、建物を借家人に買い取ってもらい、そのお金で納税するというものです。 しかし、古貸家古アパートの住人が土地建物を買う資力はたいていの場合ありませんので、この方法も困難です。
そして第3の方法は、この古貸家古アパートに定期借地権を設定して、その底地を物納してしまうというものです。 定期借地権の底地の相続税評価は、その更地評価の80％〜60％となります。
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